Technické zhodnocení u nájemce a pronajímatele

3.4.2.2.2.3

Technické zhodnocení u nájemce a pronajímatele

Ing. Blanka Jindrová

Mezi nájemcem a pronajímatelem může vzniknout několik variant TZ podle toho, kdo TZ provede a kdo ho bude financovat:

A/ TZ uhradí nájemce, odpisuje nájemce a provede ho nad rámec nájemného

Podmínkou je písemná smlouva s pronajímatelem, kde je uvedeno, že pronajímatel souhlasí s tím, že nájemce provede a uhradí TZ, bude ho po dobu nájemního vztahu odpisovat a pronajímatel si nezvýší vstupní cenu u majetku o toto TZ v průběhu nájemního vztahu. Nájemce zařadí TZ k dlouhodobému majetku, do stejné odpisové skupiny jako je předmět, na kterém bylo TZ provedeno, a odpisuje ho.

V rámci této varianty mohou nastat při ukončení nájmu dvě možnosti:

a) Pronajímatel nájemci TZ uhradí (po dobu nájmu odpisoval TZ nájemce)

Pokud pronajímatel uhradí nájemci TZ potom:

• - u nájemce bude částka zůstatkové ceny TZ při vrácení pronajaté věci zpět pronajímateli daňově uznatelná do výše náhrady výdajů od pronajímatele podle § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP a
• - pronajímatel zvýší ke stejnému okamžiku vstupní cenu dříve pronajímaného majetku, na němž bylo TZ provedeno, o poskytnutou náhradu za TZ a pokračuje v odpisování ze zvýšené vstupní ceny (zůstatkové ceny).

b) Pronajímatel nájemci TZ neuhradí (po dobu nájmu odpisoval TZ nájemce)

U pronajímatele se bude jednat o nepeněžitý příjem, o který bude zvýšena vstupní cena majetku při ukončení nájemního vztahu § 23 odst. 6 a § 29 odst. 6 ZDP. Příjem se bude rovnat zůstatkové ceně, kterou by mělo TZ při rovnoměrném odpisování, nebo hodnotě stanovené znaleckým posudkem. Jedná se o nepeněžní zdanitelný příjem. U nájemce je zůstatková cena technického zhodnocení bez náhrady daňově neuznatelným nákladem podle § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP.

B/ TZ uhradí nájemce, nájemce neodpisuje a tímto TZ je hrazeno nájemné

Faktury za TZ uhradí nájemce místo placení nájemného a budou u nájemce daňově uznatelným nákladem, časově rozlišeným jako nájemné. Z hlediska účetního bude účtováno o časovém rozlišení nájemného (pronajímatel do výnosů, nájemce do nákladů). Technické zhodnocení bude účtováno rozvahově (nájemce bude faktury za TZ, kterými je hrazeno nájemné, účtovat jako pohledávku vůči pronajímateli; pronajímatel zaúčtuje hodnotu TZ jako zvýšení vstupní (zůstatkové) ceny majetku a jako svůj závazek a pokračuje v odpisech ze zvýšené vstupní ceny (zůstatkové ceny). Tak, jak bude technickým zhodnocením hrazeno nájemné, bude TZ započítáváno na nájemné i v účetnictví formou zápočtu příslušné pohledávky a závazku.

C/ TZ uhradí se souhlasem pronajímatele nájemce nad rámec nájemného, nájemce neodepisuje

TZ je u nájemce daňově neuznatelným výdajem v případě, že bude ve zdaňovacím období překročen zákonem stanovený limit pro technické zhodnocení. Nebude-li limit překročen, může nájemce uplatnit tyto výdaje jako daňové podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP za podmínky, že k úhradě tohoto TZ byl pronajímatelem smluvně zavázán. Na straně pronajímatele je nutné určit okamžik, kdy bude TZ považováno za zdanitelný nepeněžní příjem a kdy bude z tohoto titulu zvyšována vstupní cena hmotného majetku § 23 odst. 6 a § 29 odst. 6 ZDP.

a) Pronajímatel zvýší o hodnotu TZ provedeného nájemcem vstupní cenu (zůstatkovou cenu) pronajatého majetku ve zdaňovacím období, ve kterém bylo TZ uvedeno do užívání.

Okamžikem příjmu je zdaňovací období, ve kterém bylo TZ uvedeno do užívání a částka se rovná výši výdajů vynaložených na TZ nájemcem.

b) Pronajímatel nezvýší o hodnotu TZ provedeného nájemcem vstupní cenu (zůstatkovou cenu) pronajatého majetku ve zdaňovacím období, ve kterém bylo uvedeno do užívání.

Okamžikem příjmu je zdaňovací období, kdy dojde k ukončení nájemního vztahu a nepeněžní plnění bude oceněno zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek, tzn. TZ při rovnoměrném odpisování nebo znaleckým posudkem. O částku odpovídající tomuto nepeněžnímu příjmu je pak oprávněn zvýšit ocenění dosud pronajatého majetku.

Náklady na uvedení najatého majetku do předchozího stavu účtuje nájemce do ostatních provozních nákladů.

Technické zhodnocení odpisované nájemcem v případě finančního leasingu se odepisuje v průběhu nájmu. Po převzetí najatého majetku do vlastnictví nájemce se pořizovací cena technického zhodnocení zvýší o ocenění převzatého majetku a pokračuje se v odpisování z takto zvýšené pořizovací ceny.

Technické zhodnocení odpisované nájemcem se účtuje na účtu, na kterém se účtuje pronajatý majetek a v případě finančního leasingu na účtu, na kterém se bude účtovat majetek převzatý nájemcem do vlastnictví.