Stavba

3.2.1.2

Stavba

Ing. Blanka Jindrová

 NahoruNemovité věci

Nemovitými věcmi (dříve nemovitostmi) podle § 498 NOZ jsou:

a) pozemky,

b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep) a věcná práva k nim,

c) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (právo stavby prohlášené za nemovitou věc v § 1242 NOZ a stavby ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku podle přechodného ustanovení § 3055 NOZ),

d) věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty a o kterých zvláštní právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku (např. komunikace).

 NahoruBudova

Budova je definována např. v zákoně č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí ČR jako: nadzemní stavba, budova nadzemní stavby spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, definuje budovu jako stavbu prostorově soustředěnou a navenek uzavřenou obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. 

 NahoruDrobná stavba

Drobnou stavbou je stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m² a výška 5 m.

Za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla.

 NahoruČlenění staveb

Stavby dále člení na:

Stavba se posuzuje podle účelu užití uvedeným v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení.

K zákonu o oceňování stanoví vyhláška č. 540/2002 Sb. další podrobnosti. Podle této vyhlášky patří mezi stavby např.: budovy a haly, inženýrské a speciální pozemní stavby, rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky, garáže, studny a jiné stavby.

Od 1. 1. 2014 je-li stejný vlastník jako vlastník pozemku, jakož i stavba na cizím pozemku podle § 1084 odst. 1 NOZ a není-li stavba dočasná stavba (až na výjimky), není samostatnou věcí a není ani předmětem samostatné evidence v katastru nemovitostí (je evidována jen jako součást pozemku).

Předmětem evidence katastru nemovitostí nejsou od 1. 1. 2014 rozestavěné stavby. Pokud je stavba považovaná podle starého občanského zákoníku za samostatnou věc a měla k 1. 1. 2014 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku, zůstává podle § 3055 NOZ tato stavba nadále samostatnou věcí nemovitou a bude takto nadále evidována v katastru nemovitostí i při případných dalších převodech.

Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu.

Podle § 1105 NOZ se převádí vlastnické právo u nemovitých věcí zapsaných ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) zápisem do tohoto seznamu. Podle § 10 zákona č. 256/2013 Sb. (katastrální zákon) nastávají právní účinky povoleného vkladu k datu jeho podání.

 NahoruÚčetnictví

Stavbou vedenou na účtu 021 – Stavby se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.

Stavby tedy mohou být jak nemovité, tj. ty, které jsou spojeny se zemí pevným základem, tak i movité, tj. ostatní, které je možno přemístit.

Budova je obecně stavbou s vnitřními účelovými prostory.

Podle § 7 odst. 2 PVZÚ patří mezi stavby:

a) stavby podle "stavebního zákona" včetně budov, důlní díla a důlní stavby pod povrchem, inženýrské sítě, vodní díla a další stavební díla (např. podle "zákona o vodovodech a kanalizacích"),

b) právo stavby, pokud není zbožím (§ 9 odst. 5 PVZÚ),

c) otvírky nových lomů, pískoven a hlinišť,

d) technické rekultivace "horního zákona",

e) byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky.

Budovy a stavby mohou být také zbožím ve tř. 1, a to u účetních jednotek, které mají jako předmět činnosti nákup a prodej nemovitých věcí, pokud je kupují za účelem prodeje v nezměněné podobě a samy je nepoužívají, nepronajímají a neprovádí na nich technické zhodnocení.

Vymezení některých důležitých pojmů

 NahoruByt

Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k bydlení. Rozhodující je tedy rozhodnutí stavebního úřadu o účelovém užití místnosti nebo souboru místností.

 NahoruNebytový prostor

Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou určeny k jiným účelům než k bydlení. Příslušenství bytu, nebytového prostoru ani společné části domu nejsou nebytovými prostory.

 NahoruRozestavěný byt – nebytový prostor

Rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor je definován jako soubor místností určených v souladu se stavebním povolením k bydlení nebo jiným účelům než bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 

 NahoruSpolečné části domu

Do společných částí domu patří např.: základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. drobné stavby) a společná zařízení domu (např. vybavení společné prádelny).

 NahoruVymezení pojmu jednotka

Jednotka je byt nebo nebytový prostor jako reálně vymezená část domu, která jedině může být předmětem vlastnického práva. Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví jednotky tvoří jeden celek a každý vlastník bytu nebo nebytového prostoru musí být tedy současně spoluvlastníkem společných částí domu.

 NahoruDlažba (zámková dlažba) a terénní úpravy

Dlažba, často je to zámková dlažba, parkoviště a podobné plochy se zásadně nepovažují za technická zhodnocení pozemku, ale vždy jde o samostatné stavby, tj. samostatné hmotné majetky, které se podle ZDP odpisují v odpisové skupině 5. S tím často souvisí i oplocení. To rovněž nemůže být součástí ocenění pozemku.

 NahoruOplocení

Oplocení (ploty) jsou stavbou odpisovanou podle ZDP v odpisové skupině 4 nebo 5, a to v závislosti na materiálu, ze kterého je zhotovena svislá konstrukce (sloupky). V případě, že je tato svislá konstrukce ze dřeva či z plastů, odpisuje se v odpisové skupině 4. Svislá konstrukce z ostatních materiálů (beton, kov, kámen atd.) se odpisuje v odpisové skupině 5.

Oplocení není v žádném případě součástí ocenění pozemku, jak již bylo uvedeno výše. Pokud dojde k zabudování brány, která nemá povahu plotu, tj. jde o zcela originální předmět, v němž je přímo zabudované zařízení na automatické otvírání, jde o samostatný předmět. V případě, že však byla brána budována jako součást plotu a svým charakterem jde o jednotný předmět, je dodatečně zabudované elektrické zařízení technickým zhodnocením plotu.

 NahoruInženýrské sítě

Inženýrské sítě jsou vedení dálková: trubní – plynovody, vodovody, parovody, horkovody, další produktovody a elektrická trakční, nadzemní, podzemní, komunikační, vedení místní: trubní – vodovody, kanalizace, energetická vedení apod. a elektrická – nadzemní, podzemní komunikační. Ve všech případech se jedná o samostatný hmotný majetek, který se daňově odpisuje většinou ve 4. odpisové skupině.

 NahoruProvozní důlní díla

Provozními důlními díly jsou dočasné stavby:

Provozními důlními díly nejsou otvírky nových lomů, technické zhodnocení a dočasné stavby.

 NahoruTechnické rekultivace

Rekultivace je souhrn zásahů, které mají zahladit nežádoucí zásahy do krajiny. Nejčastěji je předmětem rekultivace území postižené těžbou nerostných surovin (zbytkové jámy po povrchové těžbě uhlí, výsypky, vytěžené pískovny, kamenolomy). Výsledkem rekultivace může být přeměna vytěžených ploch na pole a lesy, vybudování rekreačního zázemí městských aglomerací nebo záměrný vznik "nové divočiny". Je třeba znát pozdější využití terénu. To má vliv na volbu hornin, kterými se budou zavážet jednotlivé části. Na místa, kde bude stát zástavba, cesty, parkoviště apod. je možné navážet neúživné horniny. Na místa, kde bude pole či sad, se naveze ornice (zákon ukládá povinnost selektivní skrývky ornice a její nové použití na rekultivaci území).

Po té následuje biologická rekultivace, která má za úkol nové území oživit. Tato fáze zahrnuje úpravu fyzikálních a chemických vlastností půd (kyselost, struktura), hnojení a dodávání živin do půd a další.

 NahoruAnalytická evidence

Podle ČÚS č. 001 vede účetní jednotka analytickou evidenci podle jednotlivých složek staveb, podle účelu stanoveného právními předpisy nebo vyplývající z požadavků vlastního řízení na kartách či v datových souborech počítače. Kniha analytických účtů obsahuje zejména název, popis stavby nebo číselné označení, datum a způsob jejího pořízení a uvedení do užívání, datum zaúčtování na účet účtové skupiny 02, ocenění, údaje o zvoleném postupu účetního a daňového odpisování, roční sazby účetních a daňových odpisů za účetní a zdaňovací období, částky účetních a daňových odpisů za zdaňovací období, datum a způsob vyřazení.

 NahoruDaň z příjmů

Pro účely ZDP jsou budovy, domy a byty nebo nebytové prostory hmotným majetkem. Podle § 26 odst. 2 ZDP se zařazují do odpisové skupiny podle účelu jeho hlavního užívání. Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše.

 NahoruSoučást staveb

Nedílnou součástí stavebních děl je i technické vybavení stavebních děl a podle pokynu GFŘ D-22 k příloze č. 1 ZDP k němu patří např.:

• vnitřní rozvody studené a teplé vody (včetně rozvodů pro ústřední vytápění), páry a související regulační a měřicí technika s výjimkou výměníkových stanic,

• vnitřní rozvody kanalizace,

• vnitřní rozvody…